慧仁策略信息的滞后性及弱化性, 以“南方顺丰仓储REIT”为例

慧仁策略

对于REITs项目涉及的临时信息披露事项，按照申报材料中关于临时信息披露的要求，应该在事件发生后的相关时间内及时披露。实际运行过程中考虑到信息可能对二级市场波动的影响，往往会采取有选择披露与择时披露两种方式，与规则要求的存在一定差异。

此前，“华安外高桥仓储REIT”收入占比29.15%的租户提前退租，在事件发生后并未披露，而是在新租户完成租约签订后发布《关于基础设施项目经营情况的公告》。从退租发生到新租户承接，期间是否存在信息真空期并未可知；但遮掩式的披露总会让投资者产生不真实的疑惑以及对信息披露质量的质疑。

无独有偶，“南方顺丰仓储REIT”2025年Q2季度报告中对于租金收缴率的说明同样存在类似的状况，且有刻意弱化信息影响的嫌疑。

1、涉及收缴率慧仁策略

2025年Q2季度报告中提到，报告期末，3处基础设施项目的租金收缴率为97.35%。其中，合肥项目在报告期内因外部租户经营承压，收缴率出现阶段性波动的情况。4月末、5月末及6月末的项目整体收缴率分别为86.75%、89.60%、92.29%。报告期内运营管理机构通过成立催缴专班，制定到日的催缴计划，持续与相关租户密切沟通，推动项目收缴率在报告期内持续上升。

2、涉及租金拖欠

2025年Q2季度报告期内，合肥租户（简称“原租户”）存在租金欠缴行为，经项目公司合肥市丰泰电商产业园管理有限公司（简称“合肥丰泰”）多次催告后，欠缴金额尚未完全清理。截至2025年7月16日，原租户扣除保证金后欠缴金额合计140.96万元（含租金、物管费和水电费）。

3、解决方案慧仁策略

为维护基金份额持有人的合法权益，最大限度降低基金财产损失，合肥丰泰计划依据租赁合同的约定主动发出合同解除通知，与该租户解除租赁合同。就原租户拖欠租金事宜，合肥丰泰拟通过与原租户积极协商、提起诉讼（如需）等方式进行追缴，后续进展情况将根据相关法规要求在定期报告等中进行披露。

就上述解除租赁合同释放的可租赁面积33,501.92平方米，合肥丰泰已与顺丰控股关联方深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司（简称“顺丰泰森”）签署租赁合同，租赁面积33,501.92平方米，占本基金基础设施项目总可租赁面积的7.20%；有效租金单价为30.28元/平方米/月（含税，含物管费），与原租户现执行租金单价一致。

报告期内，合肥市丰泰电商产业园管理有限公司租赁收入为16,097,611.25元，扣除保证金后欠缴金额占当期收入的8.76%，如果扣除保证金前的欠缴金额应该超过当期收入的10%。

一方面是欠缴租金；另一方面是提前退租，更换新租户。从信息发布的时点以及信息披露的内容和阶段来看，存在弱化和降低相关信息对投资者影响的预判。

几个不解：

1、事实发生后并未进行任何披露，是否应该及时按照发行前规则要求披露！（当然，存在统计口径差异下的未触发可能）

2、原租户退租与新租户入住的空窗期是否存在！（本文两个项目发布的信息都存在这一共性，未来是否可以按照此例作为披露依据！）

3、涉及项目可能的诉讼“后续进展情况将根据相关法规要求在定期报告等中进行披露”在报告中单独进行说明是否合适！（是否与监管规则和发行前申报材料中的相关规则相矛盾！）慧仁策略

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